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踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕〔10〕 吕凯君著: 《上市公司分析: 着着先机的长江实业》,载香港《每周经济评论》1982年12月12日,第10—11页。红云顶国际网址嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。

红云顶国际网址1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。在这种背景下,大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计,1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间,在香港上市的地产公司至少65家,其中,1972年下半年上市的有34家,日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团,几乎都在这一时期上市,包括信和地产(7月20日)、合和实业(8月21日)、新鸿基地产(9月8日)、恒隆(10月21日)、鹰君(10月26日)、长江实业(11月1日)、永泰建业(11月6日)、廖创兴企业(11月13日)、新世界发展(11月23日)及大昌地产(12月11日)。踏入1973年,地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计,从1月1日至3月19日短短两个多月中,在香港上市的地产公司至少31家,几乎相当于1972年下半年的总和。踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。

1994年4月以后,负利率因素开始消失,港府采取一系列措施压抑楼价,楼市一度进入调整期。但是,港府未能抓紧时机及时增加土地供应和公屋数量,造成两三年后楼宇供应量的减少。及至踏入1997年,投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素,预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期,因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港,进入地产市场。这一时期,楼宇已从居住用途转变为投资工具,而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。在过渡时期的地产大升浪中,随着市区土地资源的日渐短缺,地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大,经营房地产所需要的资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。上港悉尼冬训第二场热身赛 胡尔克破门上港3-2胜红云顶国际网址20世纪80年代初,郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划,其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间,新世界再接再厉,展开了一连串庞大地产发展计划,包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业;1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心;1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作,发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园;1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期;1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。

(2) 利率持续攀升,银行和财务公司信贷收缩。70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。(见表3.5)这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。1989年1月,郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝,从一线退下,仅担任董事局主席一职,而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期,新世界采取了急进式的投资策略,连环出击,在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务,包括将亚洲电视的持股量增至47.5%、透过换股取得香港兴业16%股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化,以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等,迅速发展为多元化的地产大集团。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。海港城计划从70年代初策划,到80年代初大体完成。自此,九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王,旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁,令该区的面貌焕然一新,它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱,分箝维多利亚海港两岸,遥相辉映。

(2)推高经营成本,严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升,香港的写字楼租金大幅飙升,到1996年底,香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105.56美元,在全球主要商业城市中高居榜首,远高于排二、三位的莫斯科(78.79美元)和东京(74.32美元)。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特(MichaelJ.Enright)教授在《香港优势》中所指出:“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中,最广受议论的是成本问题。众所周知,香港的住宅和办公室租金之高,在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了,因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理,昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业,香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。(3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。新地发展出售的物业,在地区上非常广泛,遍布港九新界各个角落,在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦,在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才,及准确的市场调查,新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过,新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示:“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇,未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划,提供中小型住宅,以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。

地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。红云顶国际网址踏入1992年首季,香港楼市承接上年升势继续上扬,港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而,进入第二季后,港府的连串打击炒楼措施,尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现,楼市承接力渐弱,成交大幅减少,炒风收敛,市场转趋淡静,价格亦开始下调。

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